La détention de biens immobiliers à l’étranger par des résidents fiscaux français a longtemps constitué un angle mort de la coopération fiscale internationale. Contrairement aux comptes bancaires, l’immobilier échappait en grande partie aux dispositifs d’échange automatique, rendant les contrôles plus difficiles et la détection plus aléatoire.
Cette situation évolue rapidement. La France et plusieurs États ont signé une déclaration conjointe visant à mettre en place un échange automatique de renseignements sur les biens immobiliers, afin de renforcer la transparence fiscale sur ces actifs non financiers.
Un tournant majeur : l’échange automatique de renseignements sur l’immobilier
L’objectif annoncé est de combler une lacune historique : permettre aux administrations fiscales d’échanger, de manière structurée et régulière, des informations déjà disponibles sur les biens immobiliers détenus par des non-résidents.
Concrètement, cela renforce la capacité de l’administration fiscale française à :
- identifier des biens immobiliers étrangers non déclarés ;
- recouper les informations avec les déclarations fiscales françaises ;
- détecter des incohérences sur la détention, les revenus locatifs, les cessions ou l’origine des fonds.
Quels pays sont concernés
Les États signataires incluent notamment : Afrique du Sud, Allemagne, Belgique, Brésil, Chili, Corée, Costa Rica, Espagne, Finlande, Grèce, Islande, Irlande, Italie, Lituanie, Malte, Nouvelle-Zélande, Norvège, Pérou, Portugal, Roumanie, Royaume-Uni, Slovénie, Suède et Gibraltar.
Si vous détenez un bien immobilier dans l’un de ces pays et que vous êtes résident fiscal en France, il devient essentiel d’évaluer votre niveau de conformité fiscale et, si nécessaire, d’envisager une régularisation.
Quelles informations peuvent être échangées
Selon le cadre annoncé, l’échange vise des informations utiles au contrôle fiscal, susceptibles d’inclure :
- l’identification du bien et sa localisation ;
- l’identité du propriétaire ou du bénéficiaire effectif ;
- la date d’acquisition et, le cas échéant, la date de cession ;
- des éléments de valeur et de transaction ;
- les revenus tirés du bien, notamment les revenus locatifs ;
- les gains réalisés lors d’une cession, notamment les plus-values immobilières.
Ces données ont vocation à être recoupées avec les obligations déclaratives en France, ce qui augmente fortement la probabilité de détection en cas d’omission.
Quelles obligations en France pour un bien immobilier détenu à l’étranger
Les obligations fiscales d’un résident français propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger dépendent notamment :
- de la nature du bien et de son mode de détention (détention directe ou via une société) ;
- des revenus générés (location, mise à disposition, etc.) ;
- de l’existence d’une cession ou d’une transmission ;
- des conventions fiscales entre la France et l’État de situation du bien.
Selon les situations, les régularisations peuvent concerner les années non prescrites en matière :
- d’impôt sur le revenu (par exemple, revenus locatifs non déclarés) ;
- d’impôt sur la fortune, notamment l’impôt sur la fortune immobilière lorsque les seuils sont dépassés ;
- de droits de donation ou de droits de succession en cas de transmission ;
- et, selon les cas, de cohérence patrimoniale et de justification de l’origine des fonds.
Pourquoi régulariser avant un contrôle
Avec l’extension de la transparence fiscale à l’immobilier, les contribuables exposés à des omissions déclaratives doivent mesurer un point clé : plus les informations circulent automatiquement, plus le risque de contrôle augmente.
Une régularisation spontanée permet souvent de :
- sécuriser durablement sa situation fiscale ;
- réduire le risque de sanctions élevées ;
- reconstituer proprement l’historique fiscal (revenus, détention, cessions, transmissions) ;
- anticiper une transmission patrimoniale sans fragiliser les héritiers.
Notre accompagnement
La régularisation d’un bien immobilier étranger non déclaré ne se limite pas à “déposer des formulaires”. Elle suppose une analyse technique des obligations, des conventions fiscales applicables, de l’historique des revenus et du schéma de détention.
Notre expérience des régularisations nous permet d’accompagner efficacement nos clients dans :
- l’analyse des obligations fiscales en France ;
- la préparation des déclarations nécessaires pour les années non prescrites ;
- la structuration d’un dossier cohérent et sécurisé ;
- la gestion des démarches et échanges liés à ces sujets complexes.
Questions fréquentes
Un bien immobilier à l’étranger doit-il être déclaré en France
Si vous êtes résident fiscal français, vous pouvez avoir des obligations en France (revenus, impôt sur la fortune immobilière, déclarations liées à une transmission), même si le bien est situé à l’étranger. L’analyse dépend des conventions fiscales et de votre situation.
Les revenus locatifs étrangers sont-ils imposables en France
Ils peuvent être imposables en France ou pris en compte selon les règles de territorialité et la convention fiscale applicable. Il est essentiel de vérifier le traitement correct afin d’éviter omissions et incohérences.
Que faire si le bien n’a jamais été déclaré
Il est recommandé d’évaluer rapidement la situation sur les années non prescrites et de déterminer une stratégie de régularisation adaptée, avant toute demande d’information ou contrôle de l’administration.
Conclusion
L’échange automatique de renseignements sur les biens immobiliers constitue un changement de paradigme. Les biens immobiliers étrangers non déclarés deviennent plus facilement détectables, et les contribuables concernés doivent agir avec méthode.
L’anticipation et, si nécessaire, la régularisation sont les meilleurs moyens de sécuriser sa situation fiscale et patrimoniale, tout en réduisant le risque de redressement et de sanctions.
